Après la disparition définitive du dispositif Pinel, le marché de l’investissement locatif attendait un signal fort de l’État. C’est désormais chose faite avec l’adoption de la loi Jeanbrun (initialement baptisée plan « Relance Logement ») dans la loi de finances. Entré en vigueur pour toutes les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ce mécanisme change radicalement la donne.
Contrairement au Pinel qui reposait sur une réduction d’impôt brute, la loi Jeanbrun introduit un système basé sur l’amortissement du bien. Objectif affiché par le Gouvernement : stimuler la construction de 400 000 logements par an. Comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Guide pratique.
Le principe de l’amortissement de la loi Jeanbrun
Avec le dispositif Jeanbrun, l’investisseur n’efface pas directement une ligne de son impôt. Il déduit chaque année un pourcentage du prix d’acquisition de ses revenus fonciers imposables, ce qui permet de réduire son assiette fiscale, parfois jusqu’à zéro euro.
La base amortissable est fixée à 80 % du prix d’achat du logement (les 20 % restants correspondant à la valeur foncière non amortissable du terrain). Plus l’effort consenti par le propriétaire sur le montant du loyer est important, plus le taux d’amortissement annuel est élevé :
- Location intermédiaire : Amortissement de 3,5 % par an (déduction plafonnée à 800 € / an).
- Location sociale : Amortissement de 4,5 % par an (déduction plafonnée à 10 000 € / an).
- Location très sociale : Amortissement de 5,5 % par an (déduction plafonnée à 12 000 € / an).
Les conditions majeures pour être éligible au dispositif Jeanbrun
Pour valider votre avantage fiscal, plusieurs critères stricts doivent être respectés :
- L’engagement de location : Vous devez vous engager à louer le logement nu (non meublé) pendant une durée minimale de 9 ans, à titre de résidence principale du locataire.
- La nature du bien : Le dispositif s’applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs. Il s’ouvre au neuf (normes RE2020) mais aussi à l’ancien, à condition de réaliser de lourds travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’achat et permettant d’atteindre un DPE de classe A ou B.
- L’interdiction familiale : Contrairement à certains anciens dispositifs, il est formellement interdit de louer le bien à un membre de sa famille proche jusqu’au 2ème degré (parents, enfants, frères, sœurs).
La fin du zonage géographique : investissez partout en France !
C’est la grande révolution de cette réforme : la loi Jeanbrun supprime les zones A, Abis, B1, B2. Le dispositif est éligible sur l’ensemble du territoire national. Seuls les plafonds de ressources des locataires et les limites de loyers s’adaptent localement pour coller au marché réel.
De plus, l’amortissement Jeanbrun offre une mécanique de déficit foncier majoré jusqu’à 21 400 € par an en cas de travaux de rénovation énergétique, une aubaine pour restructurer l’ancien.
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