Le marché immobilier fait face à un véritable choc des cultures fiscales. À ma gauche, l’ancienne loi Pinel, basée sur une réduction d’impôt brute calculée sur le prix de revient du bien. À ma droite, la toute nouvelle loi Jeanbrun, entrée en vigueur en 2026, qui balaie l’ancien système au profit d’un mécanisme d’amortissement comptable du logement.
Si vous avez manqué le wagon du Pinel ou si vous vous demandez si la loi Jeanbrun est plus rentable pour votre profil d’investisseur, voici le comparatif point par point des deux dispositifs phares de la décennie.
Le mécanisme : Réduction d’impôt directe contre Déduction de revenus
C’est la différence fondamentale entre les deux lois :
- La loi Pinel : Elle octroyait une réduction d’impôt directe (jusqu’à 6 000 € par an). Son efficacité était la même, que vous soyez imposé à 11 % ou à 45 %. Cependant, elle entrait dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.
- La loi Jeanbrun : Elle permet d’amortir (déduire) jusqu’à 80 % de la valeur du bien directement de vos revenus fonciers. Son efficacité est donc démultipliée pour les contribuables ayant une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée (30 % et plus), car elle baisse directement l’assiette taxable et les prélèvements sociaux.
Le zonage et les conditions géographiques
Là où le Pinel restreignait drastiquement les investissements aux zones très tendues (A, Abis, B1), rendant l’accès au marché complexe et cher, la loi Jeanbrun supprime totalement les zones géographiques. Vous pouvez investir partout en France, à condition de respecter les plafonds de loyers locaux indexés sur la réalité des communes.
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