Si la défiscalisation dans l’immobilier neuf séduit pour sa simplicité, l’investissement dans l’ancien dispose d’une arme secrète redoutable : le mécanisme du déficit foncier. Contrairement aux niches fiscales traditionnelles, le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global de 10 000 € par an. C’est l’outil idéal pour les contribuables fortement imposés (Tranches Marginales d’Imposition à 30 %, 41 % ou 45 %) qui souhaitent valoriser un patrimoine en centre-ville tout en gommant leur impôt.
Comment se crée le déficit foncier ?
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé (régime réel), vous devez déclarer vos revenus locatifs. De ces revenus, vous avez le droit de déduire l’ensemble des charges supportées au cours de l’année. On distingue deux catégories de charges :
- Les charges financières : Les intérêts d’emprunt et les assurances de votre crédit immobilier.
- Les charges non financières : Les frais de gestion locative, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, et surtout, les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation.
Si le montant total de ces charges dépasse vos loyers perçus, vous êtes en situation de déficit foncier.
La double imputation : effacer les loyers ET réduire le revenu global
L’avantage fiscal du déficit foncier se déploie en deux étapes chronologiques :
1. L’imputation sur les revenus fonciers
Le déficit créé commence par s’imputer sur vos autres revenus locatifs de l’année, ou sur ceux des 10 années suivantes. Vos impôts sur les loyers ainsi que les prélèvements sociaux (17,2 %) tombent instantanément à zéro.
2. L’imputation sur le revenu global
Si la part du déficit générée par les travaux (hors intérêts d’emprunt) excède vos loyers, le surplus peut être directement déduit de votre revenu global (salaires, pensions, etc.) dans la limite d’un plafond de 10 700 € par an. Ce plafond est même doublé à 21 400 € pour certains types de travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique.
Quels sont les travaux déductibles des impôts ?
Attention, l’administration fiscale est très stricte sur la nature des dépenses. Sont éligibles : la réfection d’une toiture, le remplacement des fenêtres, la rénovation d’une cuisine, la plomberie ou la remise aux normes électriques. En revanche, les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction totale sont formellement exclus.
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